La réglementation conciergerie location courte durée devient un enjeu clé en France, face à l’essor des locations meublées de courte durée via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel.
La location meublée de courte durée connaît un essor sans précédent, en particulier via des plateformes comme Airbnb, Booking, ou Abritel. Pour accompagner cette croissance, de nombreux propriétaires font appel à des conciergeries locatives afin de déléguer la gestion de leur bien. Mais si le modèle est séduisant, il reste encadré par un cadre juridique strict qu’il est impératif de bien connaître.
Que vous soyez propriétaire, gestionnaire ou professionnel de la conciergerie, voici tout ce que vous devez savoir sur la réglementation applicable à cette activité en France.
1. La location courte durée : une activité encadrée
La conciergerie ne peut pas fonctionner sans un cadre clair autour de la location meublée touristique. En effet, la loi française distingue plusieurs cas de figure :
- Résidence principale : location autorisée jusqu’à 120 jours par an sans formalité majeure.
- Résidence secondaire ou logement dédié : soumise à des règles spécifiques, souvent plus strictes (déclaration, autorisation, changement d’usage, compensation, etc.).
Les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que certaines zones tendues, imposent des réglementations locales. À Paris, par exemple, la transformation d’un local d’habitation en meublé touristique nécessite une autorisation avec compensation (rachat d’un bien équivalent en usage d’habitation).
👉 La conciergerie doit donc impérativement s’assurer que le bien qu’elle gère est en conformité avec la loi.
2. L’obligation de déclaration
Depuis la loi ELAN (2018), tout logement destiné à la location saisonnière doit faire l’objet :
- D’une déclaration en mairie (avec numéro d’enregistrement).
- D’une inscription sur les plateformes qui sont tenues de le publier.
Certaines communes exigent aussi une autorisation préalable de changement d’usage si le logement est une résidence secondaire.
⚠️ En cas de manquement, les amendes peuvent atteindre 50 000 €, aussi bien pour le propriétaire que pour la conciergerie si elle agit en tant que mandataire.
3. Le rôle juridique de la conciergerie
La conciergerie peut opérer sous plusieurs statuts :
- Prestataire de services : elle assure uniquement des prestations (ménage, accueil, communication). Elle n’est pas responsable de la location.
- Mandataire : elle agit au nom et pour le compte du propriétaire (signature de contrat, encaissement, gestion du planning). Elle a alors des obligations légales plus lourdes, notamment en matière de fiscalité, assurances, et responsabilité.
- Sous-locataire : elle prend en charge le bien et le reloue avec l’accord du propriétaire. Cas plus rare et encadré.
📌 Une conciergerie en mandat doit disposer d’une carte G (gestion immobilière) délivrée par la CCI (loi Hoguet). En l’absence de cette carte, elle ne peut pas légalement encaisser les loyers ni signer de contrats de location au nom du propriétaire.
4. Respect du droit du travail (concierges / sous-traitants)
Une conciergerie doit respecter le code du travail si elle emploie des salariés pour le ménage, l’accueil ou l’assistance. Il est interdit de faire appel à des prestataires déguisés ou à des auto-entrepreneurs sans réelle indépendance (risque de requalification en salariat dissimulé).
✅ Pour rester en conformité :
- Encadrer les horaires.
- Définir un cadre de prestation clair.
- Déclarer les salariés et souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle.
5. Fiscalité des revenus locatifs
Le propriétaire est imposé sur les revenus générés par la location. Il peut opter pour :
- Micro-BIC (abattement forfaitaire).
- Régime réel simplifié (déduction des charges, amortissement).
La conciergerie, si elle encaisse les paiements, doit remettre des relevés de recettes détaillés et fournir les documents nécessaires à la déclaration fiscale du propriétaire.
📌 Les plateformes comme Airbnb transmettent désormais automatiquement les revenus au fisc, et les conciergeries doivent en tenir compte dans leur gestion comptable.
6. RGPD et gestion des données personnelles
En tant qu’intermédiaire entre voyageurs et propriétaires, la conciergerie collecte de nombreuses données personnelles (identité, email, téléphone, habitudes, etc.).
Elle doit donc :
- Respecter le RGPD.
- Informer les utilisateurs (politique de confidentialité).
- Obtenir les consentements (ex : newsletter).
- Garantir la sécurité des données.
- Prévoir un DPO (délégué à la protection des données) si nécessaire.
7. Assurance et responsabilité
Ni le propriétaire ni la conciergerie ne sont à l’abri d’un sinistre. Il est donc essentiel de :
- Vérifier que le logement est bien assuré pour une activité de location meublée touristique.
- Souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle pour la conciergerie.
- Vérifier les garanties en cas de vol, dégradation, accident (assurance propriétaire non occupant, assurance multirisques, garantie contre les impayés).
👉 Certaines plateformes proposent aussi des garanties (Airbnb Host Guarantee), mais elles ne remplacent pas une assurance professionnelle.
8. Mention obligatoire dans les contrats et sur les plateformes
Si vous êtes une conciergerie mandataire, vous devez :
- Établir un contrat de mandat écrit avec le propriétaire.
- Indiquer votre raison sociale, numéro SIRET, assurance RC Pro, et numéro de carte G si applicable.
- Respecter les mentions légales sur votre site et dans vos CGU.
Conclusion : la conciergerie, une activité lucrative mais réglementée
La conciergerie locative est une formidable opportunité économique, autant pour les propriétaires que pour les gestionnaires. Toutefois, cette activité ne peut être exercée en toute sécurité que si elle respecte un cadre juridique et fiscal strict.
Avant de lancer une activité de conciergerie ou de confier son bien, il est impératif de :
- Vérifier la réglementation locale.
- Choisir le bon statut juridique.
- S’assurer d’avoir les autorisations et assurances nécessaires.
- Établir un cadre contractuel clair entre toutes les parties.
📌 Enfin, les conciergeries sérieuses doivent non seulement offrir un service de qualité, mais aussi protéger leurs clients propriétaires, en les informant sur leurs droits et leurs obligations.
La réglementation conciergerie location courte durée connaît un essor considérable en France, en lien avec la popularité croissante d’Airbnb, Booking et Abritel…
